전세대출 이자 vs 월세, 2년 살면 실제로 얼마가 사라질까? 보증금·이자·월세 현금흐름 비교

1. 보증금은 사라지는 돈이 아니라 묶이는 돈이다

Ktoolio에서는 주거비를 실제 지출, 묶이는 돈, 기회비용, 퇴거 시 돌려받는 돈으로 나누어 비교합니다. 월세와 대출이자는 실제 지출이고, 보증금은 퇴거 시 돌려받을 수 있지만 계약 기간 동안 다른 곳에 쓰기 어려운 돈입니다.

보증금은 비용이 아니지만, 그 돈을 다른 곳에 예치했을 때 얻을 수 있었던 이자 기회비용은 비교에 넣을 수 있습니다. 그래서 월세 보증금 1,000만원도, 전세 자기자금 3,000만원도 단순히 “돌려받으니까 0원”으로 처리하면 현금흐름 비교가 흐려집니다.

2. 기본 예시: 월세 60만원과 전세대출 1억 2천만원 비교

거주기간 = 24개월
월세 보증금 = 10,000,000원
월세 = 월 600,000원
월세 관리비 = 월 100,000원
전세 보증금 = 150,000,000원
전세대출 금액 = 120,000,000원
전세 자기자금 = 30,000,000원
전세대출 연이율 = 4.0%
전세 관리비 = 월 100,000원
기회비용 연이율 = 3.0%

이 예시에서는 전세대출 쪽의 2년 비교 비용이 더 작게 나옵니다. 비교 비용에는 실제 지출과 보증금 기회비용이 함께 포함됩니다. 다만 보증금 반환 안정성, 대출 가능 여부, 금리 변동, 이사 계획은 별도 확인이 필요합니다.

3. 직접 입력 시뮬레이터

전세대출 이자와 월세는 실제로 지출되는 비용이지만, 보증금 반환 안정성은 계산기만으로 판단할 수 없습니다. 아래 입력값은 비용 비교용이며, 등기부·선순위·보증보험·대출 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

4. 2년 실제 지출과 기회비용 비교표

기본값 기준 월세 2년 비교 비용은 18,900,000원, 전세대출 2년 비교 비용은 15,300,000원입니다. 차이는 3,600,000원입니다. 월평균 비교 비용은 월세 쪽이 787,500원, 전세대출 쪽이 637,500원입니다. 비교 비용에는 실제 지출과 보증금 기회비용이 함께 포함됩니다.

5. 보증금 기회비용과 대출이자를 같이 봐야 하는 이유

전세 보증금이 크면 월세는 줄어들 수 있지만, 자기자금이 많이 묶입니다. 반대로 전세대출을 많이 쓰면 자기자금은 줄어들지만 매달 이자가 생깁니다. 그래서 보증금 기회비용과 전세대출 이자를 같은 기간 기준으로 비교해야 합니다.

이 글의 기회비용은 보증금을 연 3%로 예치했다고 가정한 단순 세전 이자 예시입니다. 실제 예금이자는 세금, 우대금리, 만기, 중도해지 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

왼쪽 표는 전세대출 1억 2천만원 기준 금리별 24개월 이자입니다. 오른쪽 표는 보증금 1,000만원, 관리비 10만원, 기회비용 3%, 중개·이사비를 포함한 24개월 월세 비교 비용입니다.

6. 퇴거 시점에 돌려받는 돈과 남는 현금

월세 보증금 10,000,000원과 전세 자기자금 30,000,000원은 퇴거 시 돌려받는 돈으로 볼 수 있습니다. 다만 이 돈이 실제로 제때 돌아오는지는 보증금 반환 안정성, 임대인 상황, 권리관계, 보증보험 여부에 따라 달라집니다.

전세대출은 여기서 단순 이자 납부형으로 계산했습니다. 원리금상환 구조, 중도상환수수료, 보증료, 인지세, 대출 한도와 금리는 개인 조건과 금융기관에 따라 달라질 수 있으므로 대출 계산기와 금융기관 안내로 별도 확인해야 합니다.

7. Ktoolio 계산기로 다시 확인할 값

8. 월세·전세대출 비교 전 착각하기 쉬운 질문