주거비 비교기

예를 들어 매매에 자기자금 4억원이 필요하고 전세에는 1억2천만원, 월세에는 1천만원만 필요하다고 해보겠습니다.

월세를 선택했다고 남은 돈 3억9천만원이 사라지는 것은 아닙니다. 다른 곳에 보유하거나 운용할 수 있는 자금입니다. 이 차이를 무시하면 초기자금이 많이 필요한 매매와 적게 필요한 월세를 공정하게 비교하기 어렵습니다.

그래서 현재 계산기는 세 선택지 중 가장 큰 초기 현금 필요액을 공통 출발자금으로 보고, 각 선택지에서 실제로 쓰지 않은 현금은 사용자가 입력한 운용수익률로 계속 운용한다고 가정합니다.

매달도 비슷한 원칙을 적용합니다. 세 선택지 가운데 월 부담이 가장 큰 금액을 공통 월 주거예산으로 보고, 더 적게 지출한 선택지는 남은 차액이 계속 쌓이는 것으로 계산합니다.

주택담보대출을 갚을 때 매달 내는 원리금에는 원금과 이자가 함께 들어 있습니다.

이자는 금융기관에 지급하고 다시 돌려받지 않는 비용이지만, 원금을 갚으면 남은 대출잔액이 줄어듭니다. 집을 그대로 보유하고 있다면 그만큼 자기 지분이 늘어난 셈입니다.

그래서 현재 계산기는 주담대 납입액 전체를 비회수 비용으로 잡지 않고 이자 부분을 따로 계산합니다.

매매에서는 여기에 취득 관련 세금, 매수·매도 중개보수, 사용자가 입력한 연간 추가 보유비용이 더해집니다.

전세보증금 6억원을 냈다고 해서 그 6억원 전체를 거주비로 소비했다고 보지는 않습니다. 정상적으로 계약이 끝나면 반환받는 돈이기 때문입니다.

전세대출이 있다면 거주기간 동안 낸 대출이자는 비회수 비용에 포함하고, 계약이 끝날 때 반환된 보증금으로 대출 원금을 상환한다고 가정합니다.

중요한 점은 이 계산이 보증금을 실제로 전액 돌려받는다는 전제를 사용한다는 것입니다.

전세사기나 임대인의 자금 문제, 경매로 인한 보증금 손실 위험을 확률로 계산해 결과에서 자동 차감하지 않습니다. 따라서 전세가 1위라고 나와도 계약 안전성이 좋다는 뜻은 아닙니다.

월세는 매달 임대료가 사라지기 때문에 단순히 보면 항상 손해처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 매매에 수억원의 자기자금이 필요하고 월세에는 작은 보증금만 필요한 상황이라면 월세를 선택하면서 손에 남겨둔 목돈이 있습니다.

현재 계산기는 그 차액을 없던 돈처럼 처리하지 않고 입력한 운용수익률로 계속 운용한다고 가정합니다.

따라서 월세의 결과는 월세 금액뿐 아니라 매매와 전세에 묶였을 자금이 얼마나 되는지, 그 돈을 어느 정도 수익률로 운용한다고 가정했는지에도 영향을 받습니다.

월세나 전세를 선택했을 때 매매보다 초기자금이 적게 필요하면 남는 목돈이 생깁니다. 계산기는 이 돈이 현금으로 그냥 멈춰 있다고 보지 않고 사용자가 입력한 수익률로 운용된다고 가정합니다.

이 수익률을 높게 입력할수록 초기자금이 적게 묶이는 선택지가 상대적으로 유리해질 가능성이 커집니다.

반대로 실제로 남는 돈을 소비해버리거나 거의 운용하지 않는다면 높은 수익률을 넣은 결과는 현실과 거리가 멀어질 수 있습니다.

매매는 집을 살 때만 비용이 드는 것이 아닙니다. 취득 관련 세금과 매수 중개보수가 있고, 나중에 매도할 때도 중개비용이 생길 수 있습니다.

2~3년처럼 짧게 거주하고 다시 매도하면 이런 일회성 비용을 짧은 기간 안에 부담하게 됩니다.

반대로 오래 거주하면 대출 원금이 더 많이 줄어들고, 집값 변화가 누적되는 기간도 길어집니다.

그래서 이 계산기에서 가장 먼저 실제 상황에 맞춰야 할 입력값 중 하나가 거주기간입니다. 몇 년 살지 확실하지 않다면 3년, 5년, 10년처럼 여러 기간을 바꿔보는 것이 좋습니다.

현재 매매 계산은 일반적인 1주택 유상거래의 기본 취득세율 구조를 단순화해서 비교용으로 사용합니다.

하지만 실제 취득세는 주택 수, 취득가격, 지역과 감면·중과 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 생애최초 구입처럼 별도 감면 조건도 있기 때문에 실제 신고세액을 이 계산 결과로 확정하면 안 됩니다.

중개보수도 계산기에 입력한 요율을 그대로 적용합니다. 법령과 지역 조례의 상한 안에서 실제 계약 시 협의한 요율이 다르면 그 값을 직접 입력하는 것이 더 정확합니다.

월세의 거래금액은 보증금과 월 차임을 이용해 계산하는 별도 기준이 있으므로 단순히 보증금이나 월세 하나에 요율을 곱하는 방식으로 처리하지 않습니다.