주거비 비교기
매매·전세·월세를 월 지출만이 아니라, 소멸비용(되돌아오지 않는 비용의 합)과 퇴거 시점 기준 금액(종료 시점에 손에 남는 순금액)을 함께 보며 비교합니다. 거주기간, 금리/대출, 보증금 기회비용, 수수료·거래비용, 보유비용, 상승률 같은 핵심 가정값을 직접 조정해 스트레스 테스트하면 어떤 변수가 결론을 뒤집는지까지 확인할 수 있습니다.
필수 입력 (원터치)
이자/기회비용에 영향
월 지출만 보면 틀릴 수 있습니다
Ktoolio 집값 비교기는 정답을 찍는 도구가 아니라, 결론을 바꾸는 변수를 사용자가 직접 확인하게 만드는 시뮬레이터입니다. 한국에서는 전세/보증금/대출/거래비용/유동성 리스크가 크게 작동하므로, 거주기간 + 금리 + 보증금 구조를 먼저 고정해 보세요.
중요 안내 (결과를 정답으로 쓰지 마세요)
본 도구는 교육/참고용 시뮬레이션입니다. 정책/지역/대출조건/계약조건에 따라 실제 비용과 결과는 크게 달라질 수 있습니다.
- 입력값은 실제 서류로 검증하세요: 대출 조건표, 중개보수/거래비용, 관리비/유지비 범위.
- 전세/월세 보증금은 원금 회수만으로 끝나지 않습니다. 묶이는 기간과 대출 여부가 핵심 변수입니다.
- 세금·수수료·특례는 케이스마다 달라요. 낮게 잡으면 특정 선택지가 과도하게 유리해 보일 수 있습니다.
- 손익분기는 약속이 아니라 민감도 힌트입니다. 거주기간/금리/비용을 바꾸면 바로 이동합니다.
- 월 현금흐름이 버티지 못하면, Exit Net이 좋아 보여도 실행 가능한 선택이 아닐 수 있습니다.
이 도구 요약
이 도구가 보여주는 것
- 소멸비용: 되돌아오지 않는 비용의 합
- 퇴거 시점 금액: 종료 시점에 손에 남는 순금액(가정값)
- 손익분기: 조건이 바뀌면 이동하는 민감도 힌트
이런 사람에게 특히 유용
- 거주기간이 2~8년 사이로 애매한 경우
- 전세/월세 보증금 운용(또는 대출)이 고민인 경우
- 매매를 고민하지만 금리/상승률 가정이 불안한 경우
이 도구가 아닌 것
- 정밀 세금 신고 계산기
- 대출 상품(상환 방식) 최적화 도구
- 시장 예측기(상승률을 맞히는 도구)
리포트 읽는 법 (추가된 대시보드/지표 해석)
결과 화면은 한 줄 결론이 아니라, 왜 그 결론이 나왔는지를 빠르게 파악하도록 설계된 리포트입니다. 아래 항목을 기준으로 해석하면, 가정값을 어떻게 바꿔야 결론이 뒤집히는지까지 한 번에 잡을 수 있습니다.
현재 입력값(가정값) 기준으로 퇴거 시점 순가치(Exit Net)가 가장 높은 선택지를 표시합니다. 정답이 아니라 현재 가정값에서의 1등입니다.
이사/만기/매도 시점에 손에 남을 것으로 추정되는 순금액입니다. 매매는 미래가치·대출잔액·매도비용·누적비용의 영향을 동시에 받습니다.
돌아오지 않는 비용(이자·월세·세금·수수료·보유/유지비 등)의 누적과 월평균을 함께 보여줍니다. Exit Net이 좋아도 월 소멸이 크면 실행이 어려울 수 있어요.
막대는 선택지 간 상대 비교용 시각화입니다. 최대값 대비 비율로 표시되며(100% 기준), 절대적인 등급/평점을 의미하지 않습니다.
연도별 Exit Net 추이에서 매매가 다른 선택지를 앞지르는 첫 시점을 표시합니다. 금리·수수료·상승률이 조금만 바뀌어도 쉽게 이동하니 민감도 신호로만 쓰세요.
프리셋 저장 기능을 사용하는 경우에는 이름/설정값이 내 브라우저에만 저장됩니다(계정 불필요). 브라우저 데이터를 삭제하면 저장된 프리셋도 함께 삭제됩니다.
핵심 지표
소멸비용(Sunk Cost)
돌아오지 않는 돈의 합입니다. 월 부담뿐 아니라 누적 마찰을 보여줍니다.
- • 매매: 이자, 거래비용, 단순화된 보유비용, 기타 비용
- • 전세/월세: 월세, 대출이자(해당 시), 보증금 기회비용, 임차 관련 비용
퇴거 시점 금액(Exit Net)
종료(만기/이사/매도) 시점에 손에 남는 순금액을 가정값으로 추정합니다.
- • 매매: 주택가치(상승률) − 남은 대출잔액 − 매도비용
- • 전세/월세: 보증금 회수 + 운용/기회비용 가정 반영
팁: Exit Net만 보면 현금흐름 리스크를 놓칠 수 있고, 소멸비용만 보면 장기 누적 효과를 놓칠 수 있습니다.
결론이 바뀌는 6가지 레버
사용자 설명서: 빠른 시작
프리셋이 있다면 보수 프리셋을 기준으로 두고, 낙관 1개만 보지 말고 보수/낙관 2개를 반드시 돌리세요. 금리 +1%p, 상승률 하향, 수수료·보유비 상향으로도 결론이 유지되는지 확인하면 내 선택이 운에 기대는지가 드러납니다.
한국 실전 체크 (계산기 밖에서 반드시 확인)
계산기는 비용 비교를 돕지만, 전세는 보증금 회수가 핵심 전제입니다. 보증금 반환 구조와 안전장치를 반드시 별도로 점검하세요.
이사 시점, 중도금·잔금 일정, 계약 해지 조건은 실제 현금흐름에 직접 영향을 줍니다. 월 비용만으로 결론 내리기 어렵습니다.
매매는 팔리는 기간이 길어질 수 있고, 그 기간의 보유비용/이자 부담이 늘어납니다. 단기일수록 유동성 리스크가 커요.
정책·주택 수·지역·특례·거래 조건에 따라 달라질 수 있어요. 기본값은 시작점으로 두고 반드시 본인 상황에 맞게 조정하세요.
모델 단순화/한계
의도적으로 단순화한 것
세금·수수료는 간이 모델입니다▾
취득세/보유세/수수료는 정책, 주택 수, 지역, 특례, 거래 조건에 따라 크게 달라집니다. 이 도구는 비교를 위한 조정 가능한 시작값으로 제공합니다.
대출은 주거 방식 비교 목적의 단순화입니다▾
상환 방식까지 완전 재현하면 입력 난이도와 오차 요인이 급증합니다. 목적은 대출 상품 비교가 아니라 매매·전세·월세 비교이므로 핵심 레버 중심으로 단순화합니다.
보유비용은 연 단위 입력(현실적 보수 입력 권장)▾
관리비·수선비·보험·기타 비용은 주택 유형/상태/지역에 따라 편차가 큽니다. 과소평가가 흔한 함정이라 보수적으로 잡는 것을 권장합니다.
연도별 역전 표시는 예측이 아니라 민감도 신호▾
역전 연도는 입력 가정의 작은 변화에도 이동합니다. 하나의 숫자로 결론을 고정하지 말고, 보수/기본/낙관을 각각 돌려 결론이 유지되는지 확인하세요.
입력 전 현실 체크리스트
- 예상 거주기간과 이사 가능성(직장/학군/라이프스타일)
- 대출 가능 여부와 금리 범위(보수적으로)
- 전세/월세 보증금의 자금 출처(대출 여부)와 운용 계획
- 계약 조건(특약)·중개보수·취득/매도 비용 협의 가능 범위
- 관리비·수선비·보험 등 보유/유지비의 보수적 추정
- 매도 기간이 길어질 가능성(유동성 리스크)과 그 기간의 비용
용어/약어 한 번에
처음 쓰는 분들이 가장 많이 막히는 용어만 추렸습니다. 이 섹션만 이해해도 결과 해석이 훨씬 쉬워집니다.
LTV(담보인정비율)▾
집값 대비 대출 비율입니다. 예: LTV 60%면 10억 집에 최대 6억 대출 가정입니다.
취득세(지방교육세 포함 옵션)▾
주택을 살 때 내는 세금입니다. 이 도구는 간이 구간 모델을 쓰며, 지방교육세(통상 취득세의 10% 가산)는 옵션으로 반영합니다.
중개보수(복비)▾
매매/임대차 계약 시 중개사무소에 지급하는 비용입니다. 실제 상한요율/협의/지역/월세 환산 방식에 따라 달라질 수 있어 조정 가능한 시작값으로 둡니다.
기회비용(보증금 운용 가정)▾
전세/월세 보증금이 묶이는 동안 다른 곳에 있었다면 얻었을 수익(또는 줄였을 이자)을 비용으로 보는 관점입니다.
소멸비용(Sunk Cost)▾
돌려받지 못하고 사라지는 비용의 누적입니다(이자·월세·세금/수수료·보유비·기회비용 등). 낮을수록 부담이 적습니다.
퇴거 시점 금액(Exit Net)▾
거주 종료(이사/만기/매도) 시점에 손에 남는 순금액(가정값)입니다. 높을수록 유리하지만, 월 현금흐름이 버티는지도 함께 보세요.
손익분기/역전(브레이크이븐)▾
연도별 추정에서 매매가 다른 선택지를 앞지르는 첫 시점입니다. 예측이 아니라 민감도 신호이므로 보수 시나리오로 반드시 재확인하세요.
FAQ (실전 질문만)
왜 정답처럼 수치를 고정하지 않나요?▾
고정값은 정확해 보이지만 조건이 조금만 달라도 위험해집니다. 그래서 기본값은 시작점으로 두고, 본인 조건으로 조정해 결론이 바뀌는 변수를 확인하게 설계했습니다.
전세는 보증금을 돌려받는데 왜 비용이 나오나요?▾
보증금은 원금이 돌아오더라도 거주기간 동안 묶이는 자금입니다. 그 돈이 다른 곳에 있었다면 얻었을 수익(또는 줄였을 이자)이 기회비용으로 작동합니다.
월세 보증금도 기회비용을 넣어야 하나요?▾
보증금이 작아도 기간이 길면 누적 효과가 생깁니다. 보증금 마련에 대출이 끼면 이자 비용이 직접 소멸비용에 반영됩니다.
매매가 유리해지려면 뭐가 제일 중요하죠?▾
단기에는 거래비용(취득·중개·매도)과 금리 영향이 큽니다. 장기에는 상승률 가정과 보유비용 누적이 커집니다. 실무적으로는 거주기간+금리 범위를 먼저 고정하고, 상승률은 보수적으로 보는 게 안전합니다.
결과가 마음에 안 들 때 무엇부터 점검하나요?▾
거주기간 → 금리 → 대출비율 → 보증금 기회비용 → 수수료/거래비용 → 보유비용 순서로 보세요. 이 6개가 대부분의 역전 현상을 만듭니다.
리포트 막대가 80%면 안전하다는 뜻인가요?▾
아니요. 막대는 선택지 중 최대값 대비 비율입니다. 비교를 빠르게 도와주는 UI일 뿐, 절대적 등급/안전도를 뜻하지 않습니다.
안전하게 의사결정에 쓰는 방법이 있나요?▾
낙관 1개만 보지 말고 보수 시나리오를 반드시 함께 돌리세요. 금리 +1%p, 상승률 하향, 수수료·보유비 상향처럼 스트레스 테스트했을 때도 결론이 유지되는지가 핵심입니다.