2026년 전월세 계약 가이드: 등기부·특약·전입신고·보증금 반환 순서
전월세 계약 순서 · 2026.08.05
집을 확인한 날부터 보증금을 돌려받는 날까지, 확인해야 할 자료가 달라집니다
계약금을 보내기 전에는 집과 소유자, 근저당권과 선순위 권리를 확인합니다. 계약서에는 확인한 위험과 당사자가 합의한 대응 방법을 특약으로 남기고, 계약 후에는 임대차 신고 대상과 반환보증 신청기한을 확인합니다. 잔금일에는 최신 등기를 다시 본 뒤 송금과 주택 인도, 전입신고를 이어서 처리합니다.
이 확인표는 특정 계약의 안전이나 보증금 반환을 보장하지 않습니다. 신탁·경매·압류, 복잡한 대리계약과 여러 선순위 권리가 얽힌 경우에는 개별 검토가 필요할 수 있습니다.
01 · 집을 보러 간 날
현장에서 본 내용은 ‘방문 확인표’에 남겨 계약서와 연결합니다
집을 둘러본 기억만으로 계약서를 쓰면 주소·시설·관리비 조건이 빠지기 쉽습니다. 현장에서 직접 확인한 것과 계약서에 옮길 내용을 한 장에서 구분합니다.
주택 방문 확인표
계약금 송금 전 작성
주소와 공간
- 광고 주소와 건물 입구 주소가 같은지
- 실제 동·호수와 계약하려는 공간이 같은지
- 다가구·다세대·오피스텔의 호수 표기가 서류와 맞는지
주소·동·호수 표기와 출입 위치를 사진으로 남깁니다.
건물 현황
- 건축물대장의 용도와 실제 사용 상태가 맞는지
- 위반건축물 표시가 있는지
- 공용 출입구·계단·주차공간을 실제로 사용할 수 있는지
건축물대장과 현장이 다르면 이유를 확인한 뒤 계약 여부를 판단합니다.
시설 상태
- 천장·창가·싱크대 아래의 누수와 곰팡이
- 보일러·온수·수압·배수·창문·콘센트
- 옵션 가전·가구의 작동과 훼손 상태
문제 부위는 사진으로 남기고 수리 대상과 완료일을 특약에 적습니다.
월 비용
- 정액관리비에 포함되는 항목
- 전기·가스·수도·난방 등 별도 사용료
- 주차·인터넷·추가 서비스 비용
‘관리비 포함’처럼 뭉뚱그리지 말고 포함·제외 항목을 나눠 적습니다.
생활 조건
- 입주 가능일과 열쇠 인도 시점
- 주차·반려동물·인터넷·쓰레기 배출 조건
- 층간·외부 소음과 환기·채광
계약 후 바꾸기 어려운 조건은 구두 설명이 아니라 문서로 남깁니다.
02 · 계약금을 보내기 전
등기사항증명서에서 소유자와 집에 설정된 근저당권을 먼저 확인합니다
표제부·갑구·을구에서 계약할 집, 현재 소유자와 근저당권을 확인합니다. 선순위 권리, 즉 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있는 권리와 기존 임차보증금·세금·전입세대·주택가격처럼 등기부에 모두 나타나지 않는 정보는 다른 자료로 보완합니다.
권리변동을 놓치지 않도록 중요한 시점마다 최신 등기를 확인합니다
계약금 송금과 계약서 작성이 같은 날이라면 그 직전에 발급한 최신본으로 함께 대조할 수 있습니다. 잔금 직전에는 다시 발급해 계약 후 권리변동과 말소 이행 여부를 확인합니다.
- 01계약금 전
계약 상대와 현재 권리 확인
소유자·근저당권·압류·신탁등기를 확인한 뒤 계약금 지급 여부를 판단합니다.
- 02계약일
계약서 내용과 최신 등기 대조
처음 본 등기와 달라진 내용이 없는지 확인하고 특약의 기준자료로 남깁니다.
- 03잔금 직전
송금 전에 권리변동 재확인
새 근저당권·압류·소유권 변동과 기존 권리 말소 이행 여부를 다시 확인합니다.
등기사항전부증명서 읽기 모형
공식 발급본을 읽기 위한 설명 모형
표제부
어느 집인지
소재지·건물명
현장에서 본 주소와 계약서에 쓸 주소가 같은지 대조
동·호수·전유부분
집합건물이라면 계약할 공간이 정확히 표시됐는지 확인
주의: 비슷한 주소의 다른 호실 등기를 잘못 보는 경우를 주의합니다.
갑구
누구 집인지
현재 소유자
계약 상대방의 신분증 이름과 등기된 소유자가 같은지 확인
압류·가압류·경매
소유권에 영향을 주는 기록과 접수일·순위번호 확인
신탁등기
신탁원부와 실제 임대 권한을 추가 확인
주의: 등기된 소유자 이름만 보고 계약하지 말고, 신탁원부와 실제 임대 권한을 확인합니다.
을구
집에 설정된 담보권 등
근저당권자·순위
누가 어떤 순위로 담보권을 갖고 있는지 확인
채권최고액
근저당권이 담보하는 한도와 여러 건의 합계를 확인
주의: 채권최고액은 현재 실제 대출잔액과 같은 숫자가 아닙니다.
공동담보·전세권
다른 부동산과 함께 묶였는지, 다른 권리가 있는지 확인
계약금 전 안전자료 대조표
모두 확인되기 전 송금 보류
등기사항증명서
확인할 내용
소유자, 근저당권, 압류·가압류·경매, 신탁등기
추가 확인 후 진행
계약 상대가 소유자와 다르거나 권리관계 설명이 불분명할 때
건축물대장
확인할 내용
주소, 용도, 위반건축물 표시와 실제 현황
추가 확인 후 진행
주거용 사용이나 보증·대출에 영향을 줄 차이가 확인될 때
확정일자 부여현황·기존 차임·보증금 정보
확인할 내용
기존 임차인의 확정일자와 차임·보증금, 특히 다가구의 선순위 보증금
추가 확인 후 진행
먼저 돌려받을 임차인의 규모를 확인하지 못할 때
전입세대확인서
확인할 내용
현재 전입세대와 전입일자
추가 확인 후 진행
설명받은 점유·임차 현황과 실제 자료가 다를 때
국세·지방세 자료
확인할 내용
납세증명서 제시 또는 미납세액 열람 동의
추가 확인 후 진행
자료 제시나 열람 동의를 이유 없이 거부할 때
주택가격·반환보증
확인할 내용
복수의 가격자료와 보증기관의 가입 가능 여부
추가 확인 후 진행
시세가 불분명하고 보증금이 높은데 보증 가입도 불명확할 때
다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금이 중요합니다. 등기가 깨끗하다는 한 가지 이유만으로 안전을 단정하지 않고, 세금·기존 임차관계·주택가격·반환보증 가능성을 함께 봅니다.
전입세대확인서는 신청자격과 증빙자료가 필요한 방문 민원입니다. 계약 전 직접 발급할 수 없는 단계라면 임대인의 자료 제시·열람 협조 여부를 확인하고, 공인중개사에게 발급방법과 확인하지 못한 항목을 설명받습니다. 전입세대확인서 안내
03 · 중개사무소 확인
광고 정보와 공식 등록정보, 계약문서의 담당자를 서로 대조합니다
전월세 계약에서 확인할 사람은 ‘공증인’이 아니라 등록된 개업공인중개사 또는 소속공인중개사입니다. 집을 안내한 사람이 중개보조원일 수도 있으므로 역할과 문서 서명을 구분합니다.
중개사무소 등록정보 대조표
광고 → 공식 조회 → 계약문서
역할 구분
개업공인중개사
중개사무소를 등록·운영하고 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인
확인
사무소 등록정보의 대표자와 영업상태, 계약문서의 서명·날인
소속공인중개사
등록된 사무소에 소속돼 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 업무를 보조
확인
해당 업무를 수행했다면 소속 인력 명단과 계약문서의 공동 서명·날인
중개보조원
현장 안내 등 보조업무
확인
공인중개사가 아니며 안내 전에 신분을 알렸는지
조회 결과 대조란
- 광고 정보
- 상호·주소·전화번호·등록번호
- 공식 조회 결과와 동일
- 사무소 상태
- 영업 중·휴업·업무정지 등
- 현재 정상 영업 상태
- 담당자
- 대표·소속공인중개사·중개보조원
- 공식 조회에서 제공되는 이름·직위를 대조하고, 공개되지 않으면 관할 시·군·구에 확인
- 사무소 게시물
- 등록증·보수 안내·손해배상책임 보장
- 공식 정보와 상호·대표자·등록번호 일치
- 계약문서
- 거래계약서·중개대상물 확인·설명서의 서명·날인
- 개업공인중개사가 서명·날인하고, 소속공인중개사가 수행했다면 함께 서명·날인
중개보수와 직거래
공인중개사를 통한 계약과 직거래는 확인 업무와 책임 범위가 다릅니다
흔히 복비나 중개수수료라고 부르는 돈의 법률상 명칭은 중개보수입니다. 중개보수는 계약서 출력비나 피해보상 보험료가 아니라 개업공인중개사의 중개업무에 대해 지급하는 보수입니다. 임대인과 임차인이 처음부터 직접 계약할 수도 있지만, 이 경우 개업공인중개사의 확인·설명과 중개대상물 확인·설명서 작성·교부, 공인중개사법에 따른 손해배상책임 보장 체계는 적용되지 않습니다.
공인중개사를 통한 계약과 직거래 대조표
중개보수·확인 업무·책임 체계 비교
거래 상대 연결
개업공인중개사를 통한 계약
개업공인중개사가 매물과 거래 상대를 연결하고 보증금·월세·입주일 등 조건 전달과 조정을 수행합니다.
처음부터 한 직거래
임대인과 임차인이 처음부터 직접 상대를 찾고 계약조건을 합의합니다.
권리·상태 확인
개업공인중개사를 통한 계약
공인중개사법 제25조에 따라 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령에서 정한 사항을 확인·설명하고 근거자료를 제시합니다.
처음부터 한 직거래
등기사항증명서·건축물대장·세금·기존 임차관계와 시설 상태를 당사자가 직접 확인합니다.
계약문서
개업공인중개사를 통한 계약
중개가 완성되면 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하고 개업공인중개사가 서명·날인합니다.
처음부터 한 직거래
당사자가 계약서를 직접 작성하며, 공인중개사법상 중개대상물 확인·설명서는 별도로 작성되지 않습니다.
사고가 난 경우
개업공인중개사를 통한 계약
개업공인중개사의 고의·과실로 재산상 손해가 발생했다면 제30조에 따른 손해배상책임을 검토할 수 있습니다. 보증보험·공제·공탁 관련 증서가 있어도 손해가 자동 보상되는 것은 아닙니다.
처음부터 한 직거래
개업공인중개사의 손해배상책임은 적용되지 않습니다. 임대인의 계약 위반이나 거짓 설명에 대한 책임은 별도로 남지만, 임차인이 직접 확인·입증할 범위가 커집니다.
비용
개업공인중개사를 통한 계약
관할 지역의 상한요율 안에서 실제 적용요율과 금액을 협의한 중개보수를 지급합니다.
처음부터 한 직거래
실제 중개행위가 없다면 중개보수는 발생하지 않지만, 서류 확인과 계약 작성 업무를 당사자가 직접 맡습니다.
보관할 자료
개업공인중개사를 통한 계약
거래계약서·중개대상물 확인·설명서·보증보험증서·공제증서 또는 공탁증서 사본·중개보수 영수증을 함께 보관합니다.
처음부터 한 직거래
계약서·등기·건축물대장·송금자료·당사자 대화·현장 사진과 직접 확인한 자료를 빠짐없이 보관합니다.
직거래 전에 대출·반환보증의 계약서 요건도 확인합니다
직거래 계약 자체가 유효하더라도 이용하려는 대출이나 반환보증 상품이 공인중개사를 통해 체결한 계약서를 요구할 수 있습니다. 2026년 8월 5일 확인한 HUG 전세보증금반환보증 안내는 기본 제출서류로 공인중개사를 통해 계약하고 확정일자를 받은 임대차계약서를 요구합니다. 기존 계약을 공인중개사를 통해 체결한 갱신계약 등에는 예외가 있을 수 있으므로, 계약 전에 이용할 기관의 최신 요건을 확인합니다. HUG 제출서류 확인
중개보수 확인 순서
- 01
지역 상한 확인
중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 공식 중개보수 요율표를 확인합니다. 주택과 사무소 소재지가 다를 때도 사무소 소재지 기준입니다.
- 02
거래금액 계산
전세는 보증금을 기준으로 봅니다. 월세는 보증금에 월세×100을 더하고, 그 금액이 5천만 원 미만이면 월세×70을 더해 계산합니다.
- 03
실제 금액 협의
구간별 상한은 고정요금이 아닙니다. 상한 이내에서 적용요율과 중개보수 금액을 계약 전에 확인합니다.
- 04
청구내역 보관
지급시기와 부가가치세 포함 여부를 확인하고 영수증을 받습니다. 별도 실비를 청구하면 법령상 청구 가능한 항목과 부담 주체인지, 영수증이 첨부됐는지 확인합니다. 보증보험증서·공제증서 또는 공탁증서 사본도 함께 보관합니다.
지역별 상한요율은 고정요금이 아닙니다. 월세 거래금액은 원칙적으로 보증금＋월세×100으로 계산하고, 그 금액이 5천만 원 미만이면 보증금＋월세×70으로 계산합니다. 시행규칙 제20조 확인
이 차이를 만드는 법 조항
공인중개사법 제9조
중개사무소의 개설등록
- 중개업을 하려는 사람은 중개사무소를 두려는 지역의 등록관청에 개설등록해야 한다는 근거입니다.
공인중개사법 제25조
중개대상물 확인·설명
- 개업공인중개사가 권리관계와 상태 등 법정 사항을 확인·설명하고 근거자료를 제시하며 확인·설명서를 교부하는 근거입니다.
공인중개사법 제26조
거래계약서 작성
- 중개가 완성됐을 때 거래계약서를 작성·교부하고 사본을 보존하도록 하는 근거입니다.
공인중개사법 제30조
손해배상책임의 보장
- 개업공인중개사의 고의·과실로 재산상 손해가 발생한 경우의 배상책임과 보증보험·공제·공탁을 통한 업무보증의 근거입니다.
공인중개사법 제32조
중개보수
- 중개업무에 대한 보수, 지급시기와 주택 중개보수의 한도를 정하는 근거입니다.
공인중개사법 시행규칙 제20조
상한요율·거래금액 계산
- 시·도 조례의 상한 안에서 보수를 협의하고, 월세 거래금액을 보증금과 월세 환산액으로 계산하는 기준입니다.
개업공인중개사가 있다는 이유만으로 계약의 안전이나 손해배상이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 손해배상은 개업공인중개사의 고의·과실과 실제 손해의 관계를 따져야 합니다. 보증보험증서· 공제증서 또는 공탁증서 사본을 받아 보장 방식과 금액을 확인해 보관합니다. 공인중개사법 원문
계약서만 직접 쓰면 항상 직거래가 되는 것은 아닙니다
개업공인중개사가 계약 성립에 결정적인 역할을 했지만, 그 책임 없는 사유로 중개가 중단돼 최종 계약서 작성에 참여하지 못했다면, 구체적인 사정에 따라 이미 이뤄진 중개업무에 상응하는 보수 문제가 남을 수 있습니다. 관련 판례 확인
직거래와 무등록 소개는 다릅니다
임대인과 임차인이 직접 계약하는 것과 등록되지 않은 제3자가 매물을 알선하고 소개비·컨설팅비·계약 지원비를 받는 것은 같은 일이 아닙니다. 제3자가 돈을 요구한다면 개업공인중개사 등록 여부부터 확인합니다.
04 · 계약서를 쓰는 날
계약서 본문에는 기본조건을, 특약에는 이 집의 약속을 적습니다
계약서 본문에서는 당사자·주택·보증금·기간 같은 기본조건을 확인합니다. 특약에는 권리관계 유지, 근저당 말소, 수리와 반환보증 협조처럼 이 집에서 따로 합의한 내용과 완료 확인방법을 적습니다.
주택임대차계약서 확인 모형
공식 서식 항목을 초보자용으로 재구성
계약 당사자
확인
임대인이 등기된 소유자와 같은지
임대할 주택
확인
현장·등기·건축물대장과 같은 대상인지
보증금·월세
확인
계약금·중도금·잔금을 보증금과 중복해 더하지 않기
지급 일정
확인
근저당 말소가 있다면 잔금 조건과 연결
기간·인도일
확인
날짜마다 누가 무엇을 완료하는지
관리비·사용료
확인
주차·인터넷·전기·가스·수도·난방 구분
시설·수리
확인
현장 사진과 특약의 내용이 같은지
특약·서명
확인
당사자와 개업공인중개사의 서명·날인, 해당 업무를 수행한 소속공인중개사의 공동 서명·날인
모든 계약이 반드시 같은 양식을 사용해야 하는 것은 아니지만, 다른 서식을 쓰더라도 위 항목이 빠지지 않았는지 대조할 수 있습니다. 법무부 표준계약서 자료
특약사항 검토표
예시문 복사보다 실행방법 확인
왼쪽에서 위험이나 조건을 확인하고, 가운데에서 약속과 완료자료를 정한 뒤, 마지막에서 특약만으로 해결되지 않는 한계를 확인합니다.
계약 후 새 근저당·압류
특약에 분명히 할 내용
- 현재 권리관계를 언제까지 유지할지
- 새 권리가 생기면 계약과 지급금을 어떻게 처리할지
완료 확인자료
잔금 직전 새로 발급한 등기사항증명서
특약의 한계
특약만으로 새로 등기된 제3자의 권리가 사라지지는 않습니다.
기존 근저당을 잔금으로 말소
특약에 분명히 할 내용
- 말소 대상 권리자·순위번호·채권최고액
- 상환금액·송금방법·말소서류 확인 순서
- 말소가 되지 않을 때 잔금과 계약 처리
완료 확인자료
금융기관 상환자료와 말소 접수·완료 자료
특약의 한계
‘잔금 수령 후 말소’ 한 문장만으로는 실행 순서가 부족합니다.
반환보증 가입 협조
특약에 분명히 할 내용
- 임대인의 서류 제출과 확인 협조
- 가입에 영향을 주는 변경사항 통지
- 임대인·주택 사유로 거절될 때 처리
완료 확인자료
보증기관 접수결과와 발급된 보증서
특약의 한계
특약이 보증기관의 심사나 가입 승인을 대신하지 않습니다.
입주 전 수리
특약에 분명히 할 내용
- 수리할 위치와 상태
- 완료일·비용 부담자·확인방법
- 미이행 시 처리
완료 확인자료
계약 전·수리 후 사진과 확인 메시지
특약의 한계
‘수리해 준다’보다 대상·기한·완료 확인이 필요합니다.
관리비·주차·옵션
특약에 분명히 할 내용
- 관리비 포함·제외 항목
- 주차대수·추가비용
- 가전·가구 목록과 반려동물 등 생활조건
완료 확인자료
계약서·옵션 인수목록·입주 사진
특약의 한계
광고 문구보다 계약서에 최종 합의한 내용이 중요합니다.
계약 종료 정산
특약에 분명히 할 내용
- 보증금 반환과 열쇠 반환의 순서
- 마지막 월세·공과금·관리비 계산 기준
- 해당되는 공동주택의 장기수선충당금과 옵션 정산
완료 확인자료
퇴거 정산 확인표·납부확인서·열쇠 반환 기록
특약의 한계
실제 합의와 맞지 않는 인터넷 예시문을 그대로 복사하지 않습니다.
특약 한 줄이 등기상 권리를 없애거나 반환보증 가입을 자동으로 승인하지는 않습니다. 권리관계 유지 특약이 있어도 잔금 직전 등기를 다시 보고, 근저당 말소 약속이 있다면 상환·말소 자료를 실제로 확인해야 합니다.
계약 후 일정
임대차 신고·확정일자·전입신고는 같은 절차가 아닙니다
임대차 신고기한은 계약 체결일부터 시작되고, 확정일자는 완성된 계약서로 받을 수 있습니다. 전입신고는 실제로 입주한 뒤 처리합니다. 세 절차의 목적과 완료자료를 나눠 확인합니다.
전입신고·확정일자·임대차 신고 비교표
계약일·입주일에 따라 처리 시점이 다름
임대차 신고
목적
신고 대상 지역과 금액 기준에 해당하는 계약 내용을 행정기관에 신고
처리 시점
신고 대상 계약은 계약 체결일부터 30일 이내
다른 절차와의 관계
계약서를 첨부하면 단독 신고가 가능하고 확정일자가 자동 부여되지만, 전입신고는 별도
확정일자
목적
주택 인도·전입신고와 함께 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권 요건을 갖춤
처리 시점
완성된 계약서를 작성한 뒤 지체 없이
다른 절차와의 관계
계약서를 첨부한 임대차 신고로 함께 받을 수 있음
전입신고
목적
새 주소를 주민등록에 반영하고, 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있는 대항력 요건을 갖춤
처리 시점
전입한 날부터 14일 이내가 법정기한이지만, 보증금 보호를 위해 입주한 날 가능한 한 바로
다른 절차와의 관계
확정일자나 임대차 신고가 대신하지 않음
처리 결과 보관
- 임대차 신고필증
- 확정일자 번호
- 전입신고 처리내역
05 · 잔금과 입주
잔금 직전 등기를 다시 보고, 송금과 주택 인도를 함께 확인합니다
계약일에 확인한 등기가 잔금일까지 그대로인지 새로 발급해 확인합니다. 송금 뒤에는 열쇠와 집 상태, 계량기 수치를 기록하고 실제 입주한 날 전입신고를 처리합니다.
잔금·입주 확인표
송금 전 → 송금·인수 → 입주 직후
잔금 송금 전
01- 등기사항증명서를 새로 발급해 권리변동 확인
- 잔금액과 수취 계좌 명의 확인
- 기존 근저당 상환·말소 절차 확인
- 약속한 수리 완료 여부 확인
송금·인수
02- 계약서 상대방과 계좌 명의 대조
- 이체내역·영수증 보관
- 열쇠·출입수단 수령
- 전기·가스·수도 계량기 수치 촬영
입주 직후
03- 누수·벽지·바닥·옵션 상태 사진·영상
- 계약서·중개대상물 확인·설명서·등기·건축물대장 보관
- 실제 입주한 날 전입신고를 처리하고 접수·처리 내역을 보관
- 반환보증 신청기한과 제출서류 다시 확인
06 · 반환보증
반환보증은 상품명부터 보증서 발급까지 단계별로 확인합니다
전세대출에 붙는 보증과 전세보증금반환보증은 목적이 다를 수 있습니다. 계약 전에 가입 가능성을 확인하고, 계약 후에는 신청 접수에서 끝내지 말고 실제 보증서까지 확인합니다.
전세보증금반환보증 확인표
기관·상품별 최신 조건 재확인
상품명
확인할 내용
전세대출 보증인지 전세보증금반환보증인지
완료 기준
신청서·보증서에서 정확한 상품명 확인
가입 가능성
확인할 내용
주택 유형·보증금·주택가격·선순위 권리·기존 임차관계
완료 기준
계약금 전 사전 확인 결과 보관
신청기한
확인할 내용
이용할 기관과 신규·갱신계약별 기한
완료 기준
계약일·잔금일·전입일을 기준으로 마감일 기록
제출서류
확인할 내용
확정일자부 계약서·전입자료·보증금 지급자료 등
완료 기준
누락서류와 보완요청 여부 확인
가입 완료
확인할 내용
심사·보증료 납부·보증서 발급
완료 기준
보증금액·보증기간·조건을 보증서에서 확인
계약 변경
확인할 내용
임대인 변경·갱신·보증금 증감·권리관계 변경
완료 기준
보증기관에 변경신고나 조건변경 필요 여부 확인
07 · 계약 종료
보증금을 돌려받은 경우와 받지 못한 경우의 퇴거 순서는 다릅니다
정상 반환 때는 보증금·월세·공과금·열쇠를 한 확인표에서 정산합니다. 보증금을 받지 못했다면 임차권등기 등 권리를 유지할 절차가 완료되기 전에 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기지 않습니다.
퇴거 정산 확인표
보증금 정상 반환 시
보증금
정산 기준
반환액·입금일·반환 계좌
확인자료
계좌 입금내역
완료
마지막 월세
정산 기준
선불·후불과 계약 종료일 기준
확인자료
월세 이체내역
완료
관리비·공과금
정산 기준
마지막 검침일과 미납·과납
확인자료
최종 고지서·정산서
완료
장기수선충당금
정산 기준
장기수선충당금이 부과되는 공동주택에서 임차인이 소유자를 대신해 낸 금액
확인자료
관리주체 납부확인서
완료
주택 인도
정산 기준
집 상태·열쇠·출입수단 반환
확인자료
사진·인수확인 기록
완료
장기수선충당금이 부과되는 공동주택에서 임차인이 소유자 대신 납부한 경우에는 관리주체에 납부확인서를 요청해 반환 금액을 확인합니다. 장기수선충당금 기준
보증금을 받지 못했을 때의 순서
임차권등기 등 권리 유지 절차가 완료되기 전에 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기지 않습니다.
- 01
권리 유지 전 먼저 이사하지 않기
보증금을 받지 못했다면 임차권등기 등 권리 유지 절차가 완료되기 전에 점유를 넘기거나 전입신고를 옮기지 않습니다.
- 02
종료·반환 요구 기록
계약 종료 사실과 반환 요구, 임대인의 답변을 문자·메신저·내용증명 등으로 남깁니다.
- 03
임차권등기명령 검토
임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않았다면 관할 법원 절차를 확인합니다.
- 04
등기 완료 후 이동
신청 접수만 믿지 말고 등기사항증명서에 임차권등기가 실제 기재됐는지 확인합니다.
- 05
보증기관·법률지원
반환보증 청구요건을 확인하고 복잡한 경매·압류·선순위 관계는 개별 법률 검토를 받습니다.
임차권등기명령은 신청서 접수만으로 충분하지 않습니다. 등기사항증명서에 실제 기재됐는지 확인한 뒤 점유와 전입신고를 옮기는 순서가 중요합니다. 주택임대차보호법 확인
계약 서류 보관목록
종이와 전자파일을 같은 단계명으로 정리
계약 전
등기사항증명서, 건축물대장, 자격을 갖춰 확인한 전입세대 자료, 세금·기존 보증금 자료, 중개사무소 조회 결과
계약일·신고
임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 신분·위임 자료, 계약금 이체내역, 특약 합의자료, 임대차 신고필증 또는 확정일자 번호
잔금·입주
잔금 직전 등기사항증명서, 잔금 이체내역, 열쇠 인수·시설 사진, 계량기 기록, 전입신고 처리결과
거주 중
반환보증서와 변경신고 자료, 관리비 고지서, 수리·시설 상태 기록
계약 종료
종료 통지, 보증금 반환내역, 공과금·관리비 정산서, 장기수선충당금 납부확인서, 열쇠 반환 기록
이 글은 특정 계약의 안전을 판정하지 않습니다
한 장의 서류나 한 가지 비율로 안전을 보장할 수는 없습니다. 이 글은 초보자가 계약 순서에서 확인할 자료와 남겨야 할 기록을 설명합니다. 신탁·경매·압류, 복잡한 대리계약, 여러 선순위 권리와 큰 금액의 근저당 말소가 얽힌 계약은 개별 법률 검토가 필요할 수 있습니다.
Ktoolio 주거비 비교기
계약 안전은 서류로 확인하고, 주거비 차이는 계산기로 비교합니다
등기사항증명서·계약서·반환보증 자료는 계약의 안전과 권리를 확인하는 데 사용합니다. Ktoolio 주거비 비교기는 그 판단을 대신하지 않고, 확인한 금액과 대출 조건을 같은 자금 기준에 놓아 매매·전세·월세의 비용 구조를 비교합니다.
주거비 비교기 반영 범위
실제 도구 계산 구조 기준 · 계약 안전 판정과 분리
주택가격·보증금·월세
반영 방식
직접 반영계산기에서 하는 일
매매가·전세보증금·월세보증금·월세를 각 선택지의 초기 필요 현금과 월 부담 계산에 사용합니다.
계산 밖에서 확인할 일
같은 지역·면적·연식처럼 비슷한 수준의 주택인지와 실제 계약금액을 먼저 확인합니다.
대출 조건
반영 방식
직접 반영계산기에서 하는 일
매매 대출은 입력한 비율·금리·상환기간으로 원리금균등 상환하고, 전세·월세 보증금 대출은 이자를 내다가 비교 종료 시 원금을 갚는 구조로 계산합니다.
계산 밖에서 확인할 일
금융회사의 실제 승인금액·적용금리와 소득·부채를 반영한 상환 가능성은 별도로 확인합니다.
거래비용·보유비용
반영 방식
추정 반영계산기에서 하는 일
매매의 매수·매도 중개보수, 전세·월세의 최초 중개보수, 간이 취득 관련 세금과 매매 추가 보유비용을 반영합니다.
계산 밖에서 확인할 일
지역별 중개보수 상한과 실제 협의액, 감면·중과·개인별 세금 조건을 다시 확인합니다.
가격·운용 가정
반영 방식
가정 반영계산기에서 하는 일
주택가격 변화율과 처음 쓰지 않은 돈·매달 남는 돈의 운용수익률을 입력값에 따라 월복리로 적용합니다.
계산 밖에서 확인할 일
미래 주택가격과 실제 운용수익은 예측하거나 보장하는 값이 아닙니다.
비교 결과
반영 방식
결과계산기에서 하는 일
세 선택지를 같은 초기자금과 같은 월 주거예산에서 출발시켜 종료 시점 추정 잔액, 비회수 비용과 연도별 변화를 보여줍니다.
계산 밖에서 확인할 일
실제 자금 여력, 계약 안전, 집의 품질과 생활환경을 판정하는 결과는 아닙니다.
계산 결과에 자동으로 포함되지 않는 항목
- 근저당권·압류·선순위 임차보증금과 보증금 미반환 위험
- 관리비·전기·가스·수도 등 공통 생활비
- 전세·월세 갱신 인상, 재계약 중개보수와 이사비
- 금융회사의 실제 대출 심사와 보증기관의 가입 심사
- 농어촌특별세·양도소득세·감면·중과·개인별 특례
- 주택의 지역·면적·연식·상태·교통·생활환경 차이
확인한 금액을 입력해 비교 결과의 범위를 확인하세요
비교하려는 매매가와 실제 계약 자료에서 확인한 전세보증금·월세· 월세보증금, 대출 조건을 입력합니다. 결과는 같은 초기자금과 월 주거예산에서의 비용 비교이며, 계약 안전이나 실제 대출 승인을 의미하지 않습니다.
공식 자료와 확인 범위
조사 기준일은 2026년 8월 5일입니다. 계약일·주택 유형·소재지와 보증기관에 따라 적용 조건이 달라질 수 있으므로 실제 계약에서는 최신 원문과 개별 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 01주택임대차보호법
대항력·우선변제권·임차권등기명령과 임대인의 정보 제시 의무 확인
국가법령정보센터
- 02주택임대차 표준계약서(2023.10.6. 개정)
계약금·잔금·관리비·특약과 계약 종료 정산 항목 확인
법무부
- 03중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] 주거용 건축물
등기·건축물·세금·전입세대·시설 상태와 관리비 확인 항목 확인
국가법령정보센터
- 04공인중개사법
제9조 개설등록, 제25조 확인·설명, 제26조 거래계약서, 제30조 손해배상책임과 제32조 중개보수 기준 확인
국가법령정보센터
- 05공인중개사법 시행규칙 제20조
주택 중개보수 상한, 협의 원칙과 월세 거래금액 환산방식 확인
국가법령정보센터
- 06중개보수 관련 부산지법 판결
중개사가 계약 성립에 결정적 역할을 했지만 책임 없는 사유로 최종 계약서 작성에 참여하지 못한 경우의 보수 판단 확인
국가법령정보센터
- 07개업공인중개사 사무소 조회
서울 지역 중개사무소 등록·대표자·영업상태와 소속 인력 확인 예시
서울특별시
- 08전국공인중개사사무소표준데이터
지방자치단체가 관리하는 전국 중개사무소 등록정보의 공개 항목 확인
공공데이터포털
- 09전입신고
전입 후 14일 이내 신고의무와 인터넷·방문 신청 경로 확인
정부24
- 10전입세대확인서 열람·교부
임대차계약자 등이 전입 세대와 전입일자를 확인하는 절차 확인
정부24
- 11주택 임대차계약 신고
신고 대상 금액·기한과 계약서 첨부 시 확정일자 부여 절차 확인
국토교통부·한국부동산원
- 12전세보증금반환보증 상품안내
신규·갱신계약 신청기한, 공인중개사를 통한 계약서 등 기본서류와 보증기간 확인
주택도시보증공사(HUG)
- 13전세지킴보증 신청 가능 여부
HF 반환보증의 보증금·계약기간·대항력 등 주요 가입요건 확인
한국주택금융공사(HF)
- 14공동주택관리법 시행령 제31조
임차인이 대신 낸 장기수선충당금의 소유자 반환과 납부확인서 발급 기준 확인
국가법령정보센터
- 15인터넷등기소
등기사항증명서 발급·열람 공식 경로
대한민국 법원
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